Una de las principales preocupaciones que tienen aquellas personas que deciden arrendar un inmueble a terceras personas es que estos causen daños en la vivienda alquilada. El hecho de no saber en qué estado se la van a encontrar al terminar el contrato de alquiler es una de las cuestiones que más quita el sueño, ya que, si un inquilino destroza el inmueble que ha arrendado, puede poner en serios aprietos al propietario.
Esto se debe a que este tendrá que afrontar una serie de reformas para poder tener la oportunidad de alquilarlo o incluso venderlo a un precio razonable en el futuro, lo que puede traducirse en unos gastos imprevistos bastante importantes. A pesar de que toda vivienda sufre un desgaste con el uso y con el paso de los años, puede ocurrir que el inquilino haga un mal uso del inmueble o realice obras sin contar con el permiso del propietario.
Así pues, en relación a los daños en una vivienda alquilada, muchos propietarios se preguntan qué pueden hacer al respecto cuando el inquilino no se quiere hacer cargo de las reparaciones que ha causado al inmueble. En este sentido, legalmente, podemos partir de la siguiente premisa: “el inquilino tiene la obligación de devolver la vivienda en las mismas condiciones en que se la entregaron”. Si quieres conocer más datos al respecto, te recomendamos seguir leyendo este artículo.
¿Qué daños se pueden reclamar en una vivienda alquilada?
Si no sabes cómo reclamar daños en una vivienda alquilada, lo primero que debes hacer es realizar un inventario en el que se especifique paso por paso el contenido de la vivienda, anotando muebles, electrodomésticos, piezas decorativas, etc., e introducirlo en el propio contrato de alquiler, quedando firmado por ambas partes.
Del mismo modo, te aconsejamos que conserves las facturas de la compra, especialmente, si se trata de electrodomésticos y muebles nuevos. Así podrás probar la existencia de estos muebles y si se producen daños en los mismos durante el arrendamiento.
En este inventario es necesario que aportes fotos detalladas del inmueble, y la mejor manera de hacerlo es contando con la ayuda de un perito especializado que realice un informe pericial de daños en la vivienda como documento probatorio de cara al futuro, si se han producido daños en paredes, suelos o techos, así como roturas de puertas, ventana o electrodomésticos, manchas permanentes en superficies, arañazos en las piezas de mobiliario del hogar, reformas no autorizadas etc.
Una vez lo hagas, debes tener en cuenta que, pese a que la obligación del inquilino es mantener la vivienda en buen estado y devolverla en las mismas condiciones en que la había recibido, con el paso del tiempo se pueden ir produciendo daños por el uso normal de la vivienda. Este tipo de desperfectos deben ser reparados por el propietario y no pueden ser objeto de reclamación.
Ahora bien, aquellos que no sean resultado del desgaste derivado del uso habitual de la vivienda sí que pueden reclamarse. Además, es habitual que pidas una fianza de varios meses e incluso una garantía adicional antes de firmar el contrato, por lo que, al terminar el contrato de arrendamiento, si detectas daños que sí se pueden reclamar, puedes descontarlo de esta fianza.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para reclamar daños?
Aunque en la Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida por sus siglas, LAU, no se especifica el tiempo que debe transcurrir para que el propietario pueda reclamar los desperfectos causados por el arrendatario, lo cierto es que sí especifica algunas pautas y recomendaciones que, como arrendador deberías tener en cuenta para no llevarte disgustos.
Por ejemplo, en esta ley se especifica que, para poder reclamar daños en una vivienda alquilada es recomendable interponer una reclamación antes de volver a poner el inmueble en alquiler. Del mismo modo, también indica que es de vital importancia hacerlo cuanto antes, preferiblemente, antes de que pasen treinta días después de que el arrendatario haya devuelto las llaves.
Pasos para reclamar daños en la vivienda alquilada
Si has puesto tu inmueble en alquiler y, al finalizar el contrato el arrendatario lo ha devuelto con daños importantes, lo primero que debes hacer es no poner el inmueble en alquiler y ponerte en contacto con esta persona antes de que transcurran treinta días naturales. Lo ideal es que hables de manera amistosa con el inquilino y le expliques que existe un problema.
Hazlo con calma y sin acusar, ya que podéis llegar a un acuerdo y descontar los daños de la fianza o de la garantía adicional que hemos mencionado más arriba para dejar el piso en las mismas condiciones en que lo había recibido. Lo ideal es dejarlo por escrito en el momento de entrega de las llaves por parte del arrendatario.
Por este motivo, recomendamos que el perito profesional acuda en este mismo momento a evaluar si existen desperfectos en el inmueble y que elabore un informe pericial completo y con un inventario fotográfico para probar la existencia de los daños tras finalizar el contrato de arrendamiento. Del mismo modo te aconsejamos que también vaya un notario que realice un acta notarial que puede servir como prueba en caso de pleito judicial.
Aunque muchos inquilinos suelen aceptar este pago por sentido de la responsabilidad, lo cierto es que, en algunos casos, puede que se nieguen a reparar los desperfectos. Si esto sucede es el momento de preparar una demanda por daños en la vivienda alquilada por la vía judicial. En este momento, tanto el acta notarial como el informe pericial se posicionan como pruebas de peso que pueden ayudarte a reclamar el dinero por los daños en la vivienda alquilada que te corresponde.
La importancia del perito arquitecto para reclamar daños en vivienda alquilada
Como hemos especificado a lo largo del artículo, un perito arquitecto especializado es una figura muy importante cuando se trata de reclamar daños en una vivienda alquilada. Recuerda que en este informe se especifican todos los datos necesarios del estado de la vivienda antes de celebrarse el contrato de alquiler en comparación con el estado de la misma tras terminar dicho contrato y devolver las llaves al propietario.
Este realiza un informe pericial detallado en el que especifica si los daños que se han producido se derivan del uso normal de la vivienda o si se deben a un uso irresponsable e incluso intencionado de ocasionar perjuicios económicos al propietario del inmueble.
Asimismo, este profesional debe hacer una sesión fotográfica de todo el inmueble para incluir en el informe un inventario fotográfico que puede servir como prueba de peso en caso de demanda por daños en una vivienda alquilada, ya que respalda claramente las afirmaciones del propietario.
De la misma manera, el perito también puede ser llamado para testificar para explicar todos los detalles técnicos que ha observado, por lo que es una figura clave que puede resultar determinante en el resultado final del caso. Por ello, es muy importante contar con su presencia cuando realizas un contrato de arrendamiento y no quieres lamentar daños en una vivienda alquilada.