Perito para Reclamación de Vicios Ocultos en Vivienda
Peritaje para denunciar vivienda en mal estado
El Informe Pericial de Vicios ocultos en Vivienda
Reclamar al vendedor por los vicios ocultos que aparecen tras comprar una vivienda requiere de un informe pericial de vicios ocultos para poder determinar el alcance y el importe económico de los daños.
El informe técnico de arquitectura reflejará, tras la correspondiente inspección ocular y reporte fotográfico de la propiedad, el valor económico que supone el resarcimiento del daño (reparación de los daños) provocado por el vendedor del inmueble, pudiendo incluso, dependiendo de la gravedad, producir la misma revocación del contrato de compraventa.
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¿Cuándo solicitar un informe pericial de vicios ocultos en vivienda?
Tras la compra del inmueble, el comprador dispone de 6 meses para reclamar al vendedor una disminución en el precio de la vivienda equiparable a los vicios ocultos percibidos. Por otro lado, respecto a las viviendas de obra nueva es posible reclamar durante los 10 primeros años los defectos estructurales, 3 años los defectos constructivos y en instalaciones y 1 año para los daños relacionados con los acabados de la vivienda que sean imputables al constructor, al promotor o al anterior propietario.
El informe pericial por los vicios ocultos en vivienda es considerado como una evidencia sólida en un procedimiento judicial y permite al afectado rescindir el contrato de compraventa, solicitar una minoración del precio o la reparación íntegra del daño.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?
¿Qué son vicios ocultos en una vivienda? Los vicios ocultos hacen referencia a todas aquellas irregularidades o falencias presentes en un inmueble, pero que no son aparentes a primera vista, revelándose comúnmente cuando ya se habita en dicho lugar. Legalmente, estos son identificados como vicios redhibitorios.
Para ser más claros, a la hora de saber que es son los vicios ocultos los vicios ocultos son esas anomalías que, aunque están presentes, no son fácilmente perceptibles, como pueden ser problemas estructurales, ingresos no deseados de agua o deficiencias en el sistema eléctrico.
Además de saber que se considera vicio oculto en una vivienda, debes saber que estos vicios ocultos están contemplados y especificados en el art 1484 del código civil, indicando que: «el vendedor tiene la responsabilidad de corregir las irregularidades ocultas del bien vendido, si estas comprometen su adecuado funcionamiento o reducen su utilidad de tal manera que, si el comprador hubiera estado al tanto de ellas, habría renunciado a la compra o habría ofertado un monto inferior».
El hallazgo de un vicio oculto en un inmueble usado evidencia que la propiedad que adquiriste no cumple con las especificaciones que el vendedor te dio antes de concretar la venta.
Esto indica la presencia de fallos considerables que obstaculizan el disfrute total del hogar. Ahora que sabes que son los vicios ocultos de una vivienda, de haber sabido sobre los vicios ocultos puede que hubieras reconsiderado la adquisición del inmueble. Denunciar un vicio oculto es sencillo si te acompañan los profesionales correctos durante el litigio.
Diferencias entre defectos constructivos y vicios ocultos
Las defectos constructivos, frecuentemente llamadas vicios de ruina, se manifiestan como fallos o imprecisiones al construir un inmueble, pudiendo comprometer su confort, resguardo, operatividad y belleza. Estas generalmente emergen en construcciones de reciente creación.
Dichos defectos pueden originarse por una planificación deficiente, el empleo de materiales de inferior calidad o deslices durante la fase constructiva. Entre las irregularidades edificatorias habituales, podemos hallar infiltraciones de líquidos, inconvenientes de hermeticidad, fisuras en muros, presencia de aromas desagradables, inadecuado aislamiento ya sea térmico o sonoro, y fallos en la red eléctrica o en la canalización.
Cuando estás pensando que me quieren denunciar por vicios ocultos vivienda, y no sabes a que se refieren, se refieren a fallos en un inmueble que, en muchos casos, no se perciben fácilmente, pero que pueden influir considerablemente en su tasación o utilidad.
Según el código civil vicios ocultos, estas anomalías pueden abarcar desde cuestiones estructurales hasta problemas de humedad, inconvenientes en la red eléctrica, en la fontanería o en la conexión de gas. Con frecuencia, estos vicios ocultos se hacen evidentes post adquisición o arrendamiento del bien inmueble.
Por lo que si piensas me han vendido una casa con humedades, o me han vendido un piso con cargas, lo primero que debes hacer es comprobar hasta que punto de gravedad alcanza la problemática y a continuación, denunciar y reclamar la venta de la vivienda con vicios ocultos.
Es pertinente destacar que la tarea de subsanar tanto las irregularidades edificatorias como los vicios ocultos puede fluctuar según el contexto específico de cada situación según la jurisprudencia daños estéticos:
- Habitualmente, son los constructores y diseñadores quienes asumen la responsabilidad de remediar las anomalías surgidas en el proceso de edificación. Esto podría englobar desde el arreglo o sustitución de algún elemento comprometido hasta la implementación de acciones correctivas adicionales.
- Si estás pensando me han engañado al comprar una casa, respecto a los vicios ocultos, la carga de la solución puede recaer en el vendedor o en el dueño previo del inmueble. En determinadas ocasiones, a estas personas se les puede exigir que subsanen o cambien cualquier elemento comprometido o que apliquen medidas correctivas adecuadas.
¿Qué ley legisla en caso de que existan vicios ocultos en la vivienda?
La normatividad y regulación de los vicios ocultos se encuentran estipuladas en distintos marcos legales y estatutos:
Mención del artículo 1485 del código civil en caso de vicios ocultos
Según las sentencias por vicios ocultos vivienda, de acuerdo con lo expuesto en el art 1485 cc, si se identifican fallos de envergadura correspondiente a vicios ocultos, se puede pedir el arreglo de los mismos o hasta la anulación del acuerdo previamente establecido.
Precedente legal respecto a vicios ocultos en propiedades
Asimismo, para acreditar la existencia de un vicio oculto, se deben satisfacer ciertos criterios de acuerdo con los precedentes de los Órganos Judiciales.
Actualmente, el criterio legal señala que aquellos inconvenientes que comprometan la calidad del bien inmueble y reduzcan su valor con respecto a lo acordado contractualmente, serán considerados vicios ocultos si ya estaban presentes al momento de consignar el contrato de adquisición de la propiedad.
Obligación del constructor respecto a vicios ocultos en inmuebles nuevos
Ante la presencia de vicios ocultos, el edificador está en la obligación de asumir los perjuicios materiales derivados de estos defectos, sin importar si se generaron por incompetencia, incumplimiento de deberes o por descuido.
En situaciones donde se haya recurrido a la externalización de expertos para efectuar ciertos segmentos o etapas, la obligación del edificador ante vicios ocultos se mantiene inalterada. De igual manera, tanto el supervisor de la construcción como el encargado de la implementación son responsables de la veracidad del certificado final.
Un perito especialista conoce el código civil y permite que se puede llevar para adelante la reclamación de forma sencilla y sin cometer errores que puedan afectar a la resolución de la misma.
Requisitos para la reclamación judicial por vicios ocultos
A la hora de reclamar por vicios ocultos, debes saber que no todos los fallos que se descubren en un inmueble recién adquirido se clasifican como vicios ocultos ni pueden ser motivo de reclamación. Es esencial que cumplan con determinados requisitos para poder llevar a cabo una reclamación por vicios ocultos, como:
Presencia de un vicio oculto
El deterioro o anomalía debe clasificarse realmente como un vicio oculto, es decir, una falla que no fue identificada por el comprador al efectuar la compra. Si no cumple con este criterio, no podrá ser categorizado como tal.
Gravedad del vicio
El problema debe tener un nivel de severidad suficiente para ser etiquetado como vicio oculto. Generalmente, son fallos que, si el comprador los hubiera identificado con anticipación, no habría procedido con la adquisición, o al menos no al valor acordado.
Antigüedad del vicio antes de la transacción
Es esencial acreditar que el deterioro o defecto ya estaba presente antes de efectuar la compra. Si el fallo no se encontraba antes de la adquisición o no se puede evidenciar su procedencia, la queja podría no prosperar.
Responsabilidad del comprador en la evidencia
Corresponde al comprador validar la presencia del vicio oculto y certificar que estaba presente antes de la suscripción del contrato. Si no se logra comprobar, el vendedor podría no asumir responsabilidad sobre dicho vicio oculto.
Importancia de un análisis técnico
Por lo general, se requiere un dictamen técnico especializado que establezca la seriedad del defecto y que éste ya estaba presente antes de la transacción.
Tiempo limitado para reclamar
Es fundamental recordar que existe un margen de seis meses (desde la recepción del bien) para presentar quejas por vicios ocultos. Durante estos seis meses es cuando el comprador debe demandar legalmente la corrección del inmueble. Si no se actúa dentro de este periodo, el derecho a presentar una reclamación expirará.
Procedimiento para reclamar los vicios ocultos en viviendas
Cuando se compra una vivienda, ya sea una vivienda de segunda mano o nueva, si se descubren vicios ocultos y se encuentra dentro de la temporalidad correcta, tienes la opción de reclamar los vicios ocultos. No obstante, a la hora de denunciar por vicios ocultos es fundamental recordar que para hacer la reclamación el plazo de seis meses es el máximo desde la fecha de recepción del bien inmueble.
Por diferenciación a las viviendas de segunda mano, en caso de propiedades de reciente edificación, el periodo de queja se extiende hasta los 2 años.
Te ayudamos si piensas cómo proceder en caso de detectar vicios ocultos en mi vivienda :
- Determina si el vicio oculto proviene de un error constructivo o de un uso inapropiado del comprador. Es recomendable obtener un análisis técnico que identifique el origen del deterioro o fallo.
- Tras corroborar que se trata de un vicio oculto, es crucial comunicarlo al vendedor por escrito dentro del periodo establecido.
- Las soluciones pueden variar: el vendedor podría reconocer el vicio oculto y remediarlo, o en su defecto, requerir una valoración del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos. Si aún con este informe el vendedor no accede, sería preciso acudir a la vía judicial.
Respecto a las acciones legales disponibles:
Acción redhibitoria
Si se identifican vicios ocultos en la propiedad, el comprador tiene la posibilidad de anular la compra o recibir una compensación proporcional, liberándolo del contrato establecido. Esta acción está contemplada en el artículo 1486 del Código Civil, y si el comprador demuestra que el defecto ya estaba presente antes del contrato, podrá reclamar la compensación correspondiente.
Accion quanti minoris
Esta acción, descrita en los artículos 1474 y 1486 del Código Civil, permite al comprador pedir una reducción del precio en función del vicio oculto identificado. Mediante la valoración de expertos, se puede ajustar el costo de la propiedad.
Acción de saneamiento
Esta es una responsabilidad imperativa del vendedor, señalada en el artículo 1485 del Código Civil. Concede al comprador la autoridad de activar la acción de saneamiento y pedir la compensación pertinente. Por lo tanto, el vendedor debe garantizar que el inmueble cumpla con lo pactado en el contrato.