Perito para Reclamación de Obra Mal Ejecutada

Un perito de obras o perito en la construcción es un profesional altamente especializado que tiene como función principal analizar y evaluar las características y estado de una obra o construcción. El conocimiento técnico y experiencia del perito construccion le permite identificar los defectos y problemas presentes en una obra mal hecha, y elaborar un informe con validez jurídica para reclamar dichos defectos constructivos.

Funciones y características de un perito en construcción

El perito en construcción cuenta con habilidades técnicas y conocimientos especializados que le permiten realizar inspecciones minuciosas y detalladas de una obra. Las funciones de un perito de obras incluyen:

• Evaluación de los elementos estructurales de una construcción.
• Análisis de los materiales utilizados y su calidad.
• Identificación de posibles deficiencias en el cumplimiento de normativas y reglamentaciones de construcción.
• Valoración de los costes asociados a la reparación de los defectos detectados.

Además, un perito en construcción debe ser imparcial y objetivo en su análisis, brindando un informe detallado y fundamentado sobre los aspectos problemáticos de la obra mal hecha.

Importancia de contar con un perito especializado en obra mal hecha

En casos de obra mal hecha, la contratación de un perito de construcción especializado es crucial para fortalecer un caso de reclamación. La experiencia y conocimiento de un perito construcción en identificar los defectos y evaluar los daños ocasionados permiten respaldar las reclamaciones de reformas en vivienda a nivel judicial o extrajudicial con argumentos sólidos y fundamentados.

Un perito especializado en obra mal hecha no solo evalúa los problemas presentes en la construcción, sino también determina las causas de dichos problemas, ya sea debido a errores en el diseño, deficiencias en la ejecución o mala calidad de los materiales utilizados. Esto es fundamental para determinar las responsabilidades y buscar una solución adecuada.

El vínculo contractual derivado de un acuerdo de obra es explicado en el artículo 1544 del Código Civil: en este, una de las partes está comprometida a llevar a cabo la obra por un precio determinado. 

El propietario de la propiedad tiene la principal obligación de pagar el precio acordado. Pero, siendo el contrato de obra bilateral, se generan obligaciones recíprocas para ambas partes. 

El contratista o constructor, por su parte, tiene la obligación de completar la obra, con un compromiso de resultados. No es suficiente simplemente entregarla de cualquier forma. 

Ambas partes se convierten en deudoras y acreedoras al mismo tiempo, vinculadas por una relación de reciprocidad.

Uno de los efectos de una obligación mutua es que, si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación por parte del deudor, sin haber cumplido la suya propia, este deudor puede invocar la llamada «exceptio non adimpleti contractus», una excepción que no está explícitamente regulada en el Código Civil, pero que deriva de los artículos 1100, 1101 y 1124, y ha sido consistentemente aplicada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Esto significa que si una obra se ha entregado en mal estado, pero se requiere el pago total, se puede utilizar la llamada «exceptio non adimpleti contractus» (excepción de incumplimiento de contrato) y/o «exceptio non rite adimpleti contractus» (excepción de incumplimiento parcial) debido a la falta de cumplimiento del constructor, porque si te preguntas si puedes negarte a pagar por una obra mal realizada, la respuesta es un sí rotundo.

Tal y como ha establecido la jurisprudencia del Tribunal Supremo, los defectos y los incumplimientos contractuales mencionados hacen que la obra entregada no cumpla con las expectativas legítimas del propietario al recibir una obra tal como se acordó. 

Por lo tanto, dado que el cumplimiento del constructor es defectuoso y las obligaciones del contrato de obra son recíprocas, el resultado legal es que el dueño de la obra no tiene la obligación de cumplir con su parte, pudiendo solicitar la terminación del contrato o la reducción proporcional del precio según los defectos de la obra realizada.

Si un constructor le está solicitando el resto del pago, pero usted no está satisfecho con el estado de la obra, la mejor opción es solicitar un informe pericial a nuestro departamento técnico que certifique el mal estado de la obra y lo evalúe, y a partir de este, pensar en denunciar al constructor.

Posteriormente, su abogado lo utilizará para defenderse y/o demandar a la constructora.

En España, el plazo para reclamar obras mal ejecutadas es de un año a partir de la conclusión de la obra. Este período puede variar dependiendo del contrato establecido con el especialista responsable de la construcción. 

Si existe un plazo específico para la finalización de la obra, el tiempo para presentar una reclamación comenzará desde el momento de la entrega, independientemente de la calidad del trabajo. En situaciones donde el contrato no estipula un plazo para la finalización, el contador comenzará tras la culminación del proyecto.

Cuando un profesional es el encargado de la obra, el período para las reclamaciones será acumulativo para cada deficiencia encontrada. 

Esto implica que, si se detectan múltiples fallos en la obra, el tiempo para presentar una reclamación se acumulará para cada uno de ellos. En otras palabras, el tiempo para presentar una reclamación será idéntico para todos los problemas hallados.

Si el profesional a cargo de la obra no cumple con los plazos fijados para la entrega, el período para presentar la reclamación se extenderá hasta la fecha en que se entregue la obra. Si la obra presenta deficiencias, el tiempo para presentar la reclamación comenzará desde la entrega, incluso si la obra se entregó más tarde de lo previsto.

Por lo tanto, al presentar una reclamación por una obra mal realizada, siempre se debe tener en cuenta el plazo definido en el contrato, así como cualquier extensión que se pueda acordar. En ausencia de un plazo específico en el contrato, el tiempo para presentar una reclamación será de un año a partir de la finalización del trabajo.

A la hora de la verdad, primero que nada, es esencial verificar si se ha especificado un periodo de garantía en el contrato de obra sobre las labores realizadas, ya que los contratos son la ley entre las partes. En caso contrario, contamos con tres reglamentaciones que respaldan el ejercicio de nuestra queja: el Código Civil, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE):

El Código Civil dispone de un periodo de expiración de cinco años para interponer una demanda contra la empresa constructora por incumplimiento del contrato.

La Ley General para la Defensa de los Consumidores establece un periodo de seis meses para defectos ocultos, en la prestación de servicios cuando el dueño de la vivienda sea un consumidor (persona física).

La Ley de Ordenación de la Edificación (aplicable en casos donde se realizan obras de gran envergadura que se consideran reformas estructurales) establece los siguientes periodos, durante los cuales los agentes que participan en la construcción deben responder a posibles defectos:

Diez años para los defectos estructurales que pongan en riesgo directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Tres años para los daños ocasionados por defectos de las instalaciones y elementos constructivos que provoquen inhabitabilidad (por ejemplo, humedades, defectos en el revestimiento asfáltico del techo, fisuras, etc…).

Un año para los daños causados por defectos de acabado.

De igual manera, la LOE diferencia entre el periodo de aparición de los defectos y el plazo para hacer efectivas estas garantías, las cuales deberán realizarse en un plazo máximo de dos años desde la aparición del defecto oculto.

Si has sido afectado por una obra mal hecha, tienes derecho a exigir responsabilidades. Los defectos constructivos pueden implicar pérdidas económicas, problemas estructurales o perjuicios personales, por lo que es fundamental actuar de forma ordenada, documentada y legal.

Desde Via Pericial te explicamos paso a paso cómo reclamar correctamente, incluyendo la importancia de contar con un informe pericial técnico para respaldar tu caso.

Paso 1: Comunicación inicial con la empresa constructora

El primer paso siempre debe ser una comunicación formal con la empresa responsable de la obra. Se recomienda enviar un burofax o una carta certificada con acuse de recibo en la que:

• Detalles los defectos o irregularidades detectadas

• Solicites de forma clara una solución o reparación en un plazo razonable

• Adjuntes pruebas como fotografías o vídeos

Este documento servirá como evidencia de que diste oportunidad de subsanar los errores, lo que puede ser clave en etapas posteriores.

Paso 2: Mediación o arbitraje como vía extrajudicial

Si no obtienes respuesta satisfactoria o la empresa se niega a reparar los daños, puedes intentar resolver el conflicto por vía extrajudicial:

• Mediación: Un mediador imparcial trata de lograr un acuerdo entre ambas partes.

• Arbitraje: Un árbitro experto emite una decisión con carácter vinculante si ambas partes así lo aceptan.

Estas vías suelen ser más rápidas y económicas que acudir directamente a juicio.

Paso 3: Reclamación judicial con informe pericial

Si las opciones anteriores no funcionan, deberás interponer una demanda judicial. Para que tenga fundamento, es indispensable presentar un informe pericial técnico, elaborado por un experto que:

• Inspeccione la obra defectuosa

• Determine el origen de los fallos

• Evalúe si se incumplieron normativas técnicas o contractuales

• Cuantifique el coste de reparación o compensación

En Via Pericial te proporcionamos este informe, respaldado por peritos judiciales certificados, lo que aumenta las posibilidades de éxito en el proceso.

Paso 4: Denuncia por infracción urbanística

Si los defectos de la obra tienen que ver con una infracción urbanística (por ejemplo, si no se respetaron licencias, normativas municipales o se construyó más de lo permitido), debes presentar una denuncia ante el departamento de Licencias e Inspección del Ayuntamiento correspondiente.

Este trámite es independiente de la reclamación civil y puede llevar a sanciones administrativas para la empresa constructora.

La figura del arquitecto no solo es clave en la creación y ejecución de un proyecto arquitectónico, sino que también conlleva una amplia responsabilidad legal.

Ya sea como proyectista o como director de obra, su actuación tiene repercusiones civiles, contractuales e incluso penales si se producen daños o defectos durante o tras la ejecución de la obra.

En Via Pericial, contamos con peritos arquitectos y abogados especializados que pueden ayudarte a reclamar responsabilidades derivadas de su actuación profesional.

¿Qué responsabilidades legales tiene un arquitecto?

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que el arquitecto es responsable de que el proyecto se ajuste a la normativa técnica, y de que la obra se ejecute conforme al mismo. Su responsabilidad se puede clasificar en dos grandes ámbitos:

Responsabilidad civil

La responsabilidad civil del arquitecto surge cuando, por acción u omisión en el desarrollo de su actividad profesional, se produce un daño o perjuicio. Esta puede derivarse de:

1. Defectos del proyecto o diseño
2. Errores en la dirección técnica de la obra
3. Supervisión negligente
4. Falta de adecuación del terreno o de la cimentación

En estos casos, el arquitecto está obligado a reparar los daños o a indemnizar al propietario, tanto si los daños afectan a la estructura como si afectan a la habitabilidad o al uso del inmueble.

Responsabilidad contractual

Cuando existe un contrato entre el promotor o cliente y el arquitecto, se pueden exigir responsabilidades por incumplimiento contractual si el arquitecto no cumple con las obligaciones estipuladas, como no entregar el proyecto en plazo o no realizar el seguimiento de obra conforme al contrato firmado.

¿Qué se puede reclamar?

La reclamación puede incluir varios tipos de perjuicios, siempre que estén debidamente acreditados:

• Daños materiales: Grietas, filtraciones, fallos estructurales, etc.
• Lucro cesante: Pérdidas por no poder alquilar, vender o usar el inmueble.
• Daño emergente: Gastos adicionales derivados del defecto (reparaciones, mudanzas, etc.).
• Perjuicio moral o estético: Alteración de la calidad de vida o del diseño final del inmueble.

¿Cómo reclamar a un arquitecto?

1. Notificación formal

Contacta con el arquitecto por escrito, detallando los defectos detectados y exigiendo su reparación inmediata. Es recomendable enviar un burofax o carta certificada.

2. Reunir pruebas

Debes recopilar:

1. Fotografías y vídeos de los defectos
2. Facturas de reparación, si las hubiera
3. Contrato con el arquitecto y planos del proyecto
4. Informe pericial técnico, elaborado por un perito independiente

3. Consulta legal y demanda

En caso de que el arquitecto no responda o niegue su responsabilidad, puedes iniciar un procedimiento judicial. La demanda deberá ir respaldada por un informe pericial y será gestionada por un abogado especializado.

Si te preguntas que hacer si no te terminan una obra, a continuación, te presentamos algunas de las situaciones más frecuentes que hemos presenciado entre nuestros clientes:

• Hemos contratado a un constructor recomendado quien llevó a cabo todas las demoliciones. Cuando el caos reinaba en la casa, solo solicitaba más dinero.
• Hemos advertido al constructor de los errores que estaba cometiendo y, de la nada, desapareció sin responder a nuestros mensajes en Whatsapp.
• En un inicio, todo marchaba según lo planeado. Sin embargo, el presupuesto se fue modificando constantemente con ítems necesarios para seguir avanzando, pero no estamos dispuestos a desembolsar más dinero.
• Desde que firmamos el contrato, el único que aparece en el lugar es un chico joven que golpea unas cuantas veces con el martillo y luego se retira a su casa. El encargado siempre nos indica que está muy ocupado, y ya llevamos un retraso de 5 meses.

Aunque estas son solo algunas de las situaciones lamentables con las que nos hemos encontrado, es probable que te sientas identificado con alguna de ellas. 

Pero debes recordar que no todo es blanco ni negro, por tanto, permítenos ofrecerte algunos consejos útiles sobre que se puede hacer ante un abandono de obra o reforma.

¿Qué hacer ante un abandono de obra?

Si te estás preguntando como reclamar por una obra mal hecha, que han dejado a medias, en primer lugar, es esencial enviar un burofax al contratista encargado del proyecto, solicitándole que retome las actividades de construcción. Si después de un período de 10 días no se ha reanudado el trabajo, se le deberá informar que buscará la cancelación del contrato debido a la deserción de la obra. 

Además, se les debe indicar que retiren todas las herramientas y equipos del sitio de construcción, especificando la fecha y hora para ello.

A continuación, es recomendable cambiar los accesos al lugar del proyecto (incluyendo candados o cerraduras) para mantener el control sobre el área. Si el contratista no ha retirado sus herramientas y equipo, asegúrese de almacenarlos para su devolución futura.

Es crucial preparar un Informe Pericial que documente las tareas aún pendientes, cualquier deficiencia en el trabajo realizado (si las hubiera) y que incluya una comparativa de costes entre lo que se ha pagado y lo que realmente se ha construido. 

Este informe también debe señalar las reparaciones necesarias, ayudando a determinar cualquier saldo a favor de los propietarios. Este saldo es lo que deberá reclamarse a través de procesos legales.

Antes de continuar con el proyecto con otro contratista, es aconsejable llevar a cabo un Acta de presencia notarial para autenticar el estado actual de la obra. 

Esta medida doblemente verifica la situación real de la construcción, primero a través del Informe Pericial y luego reforzándolo con un Acta notarial. Cabe destacar que el acta notarial es prescindible siempre que se haya realizado la inspección ocular para la elaboración del informe pericial de obra.

Todo esto sirve como preparación para la presentación de una demanda por mala ejecucion de obra y por tanto, el importe adeudado al propietario, solicitando la resolución del contrato.

Aunque este proceso puede parecer complicado para el propietario, es la única manera de recuperar el dinero pagado por un proyecto de construcción que no se ha llevado a cabo, representando un incumplimiento flagrante del contrato por parte del constructor.

A la hora de interponer una demanda por trabajos de construcción defectuosos o inacabados, es posible que requieras la asistencia de varios profesionales.

La acción legal se desarrolla en el Juzgado Civil, por lo que la contratación de un abogado experto puede resultar esencial.

En los incidentes de demanda por trabajos mal realizados, los abogados expertos en Derecho Civil normalmente establecen como honorarios un porcentaje alrededor del 25 % del importe reclamado.

Teniendo en cuenta estos porcentajes, debes ser consciente de que el coste para demandar un trabajo mal realizado podría variar notablemente. También dependerá de otros factores como la naturaleza y tamaño del trabajo.

Por ende, los honorarios de los abogados varían de caso en caso, y podrían oscilar desde aproximadamente 500 € hasta más de 6.000 €. Por ello, es aconsejable pedir presupuestos a abogados civiles, proporcionándoles la información más relevante para que puedan brindarte un cálculo ajustado.

Sin embargo, además de tener la asistencia de un abogado competente, en estas circunstancias es necesario contar con un perito judicial experto en obras, para valorar el alcance de los daños constructivos.

Sea cual sea tu situación, te sugerimos contactar con peritos especializados en construcción para que te guíen correctamente. Aquí en viapericial.com podrás encontrar al profesional que te inspire mayor confianza y se adapte a tu caso.

Identificación y análisis de los defectos en la obra mal hecha

En la construcción, es común encontrarse con distintos tipos de defectos que pueden surgir como resultado de una obra mal hecha. Estos defectos pueden afectar tanto la estructura como los acabados de un edificio, comprometiendo su seguridad, funcionalidad y estética. A continuación, se detallan algunos de los tipos más comunes de defectos en la construcción:

Tipos comunes de defectos en la construcción

• Grietas y fisuras: constituyen uno de los problemas más habituales en las edificaciones. Pueden ser superficiales o estructurales, y aparecer en muros, techos y suelos.
• Humedades y filtraciones: se producen por deficiencias en la impermeabilización, ocasionando daños en las paredes y techos, así como problemas de salubridad.
• Problemas de aislamiento térmico y acústico: son consecuencia de una mala colocación o calidad de los materiales y sistemas de aislamiento, generando pérdida de calor y ruido indeseado.
• Defectos en instalaciones: incluyen problemas eléctricos, de fontanería, climatización y otras instalaciones, que pueden derivar en fugas, cortocircuitos o mal funcionamiento.
• Desperfectos en los acabados: engloban fallos en pintura, revestimientos, suelos, ventanas, puertas, entre otros, que afectan la apariencia estética del edificio.

Métodos de inspección y evaluación de los daños constructivos

Para identificar y evaluar los defectos en una obra mal hecha, los peritos de construcción utilizan diversos métodos de inspección y evaluación de daños. Estos métodos pueden incluir:

• Inspección ocular: se realiza una revisión minuciosa del trabajo ejecutado en busca de signos evidentes de defectos o irregularidades.
• Pruebas no destructivas: se emplean técnicas como el ultrasonido, termografía, ensayos de permeabilidad al aire y sonido, entre otros, para evaluar la integridad de los materiales y componentes.
• Análisis de laboratorio: se recogen muestras de materiales o componentes afectados y se someten a pruebas en laboratorios especializados para obtener información más precisa sobre su calidad y propiedades.
• Utilización de equipos de medición y detección: se emplean herramientas como medidores de humedad, sensores de temperatura, cámaras termográficas, entre otros, para obtener datos objetivos sobre los defectos presentes.

El análisis detallado de los defectos mediante estos métodos permite a los peritos especialistas en obra mal hecha obtener la información necesaria para elaborar informes periciales, respaldar reclamaciones y determinar las responsabilidades de los distintos actores involucrados en la construcción.

Pasos y requisitos para iniciar una reclamación

Si has descubierto defectos en una obra mal ejecutada, y estas pensando como denunciar tu reforma mal acabada, es importante seguir los pasos adecuados para iniciar una reclamación. A continuación, se presentan los pasos y requisitos clave a tener en cuenta:

• Recopila evidencia: Reúne toda la documentación relacionada con la obra, como contrato, facturas, informe de obra ejecutada, fotografías, entre otros. Esta evidencia será fundamental para respaldar tu reclamación de defectos constructivos.
• Contacta con el responsable: Comunícate con el responsable de la obra mal hecha, ya sea el constructor, el promotor o la empresa contratista. Notifícales los defectos encontrados y expón tus exigencias y derechos como consumidor.
• Notificación por escrito: Es recomendable enviar una notificación por escrito al responsable, detallando los defectos encontrados, las consecuencias sufridas y las acciones que esperas que se tomen para solucionar el problema.
• Consultar a un perito en construcción: Busca el asesoramiento de un perito especializado en obra mal hecha. Un perito puede evaluar la magnitud de los defectos, elaborar un informe pericial de obra mal ejecutada y aportar pruebas técnicas para respaldar tu denuncia por obra mal hecha.
• Mediación o arbitraje: En caso de que no se llegue a un acuerdo amistoso con el responsable, puedes recurrir a la mediación o arbitraje como vías alternativas de resolución de conflictos. Estas opciones pueden evitar un proceso judicial largo y costoso.
• Acción legal: Si todas las vías anteriores no logran una solución satisfactoria, es posible que debas iniciar una demanda judicial. En este caso, es fundamental contar con la asesoría legal de un abogado especializado en derecho de la construcción.

Papel del perito en reclamaciones por obra mal ejecutada

El perito en reclamaciones por obra mal ejecutada desempeña un papel crucial en el proceso de denunciar una obra mal hecha. Sus conocimientos técnicos y experiencia serán fundamentales para respaldar tu caso. A continuación, se presentan algunas formas en las que un perito en reclamaciones por obra mal ejecutada puede ayudarte:

• Evaluación de los defectos: El perito especializado en reformas realizará una inspección detallada de la obra afectada para identificar y evaluar los defectos presentes. Este análisis objetivo proporcionará una base sólida para sustentar tu reclamación.
• Elaboración de informes periciales: El perito para reformas, elaborará un informe pericial de obra ejecutada, técnico y detallado, que describe los defectos encontrados, sus consecuencias y las posibles soluciones. Estos informes serán documentos fundamentales para respaldar tu reclamación ante las autoridades competentes o en un proceso judicial.
• Testimonio en juicio: En caso de que la reclamación llegue a los tribunales, el perito por obra mal hecha puede ser llamado a declarar como testigo experto. Su testimonio respaldará técnicamente tus argumentos y contribuirá a la resolución justa del caso.
• Asesoramiento continuo: Durante todo el proceso de reclamación, el perito por obra mal ejecutada estará a tu lado, ofreciendo asesoramiento experto y respondiendo a tus preguntas y preocupaciones. Su experiencia en casos de obra mal hecha será un respaldo clave para alcanzar una resolución favorable.

Recuerda que contar con un perito especializado en obra mal hecha es esencial para fortalecer tu reclamación y aumentar tus posibilidades de éxito. Su conocimiento técnico y su experiencia en el ámbito judicial serán fundamentales para alcanzar una solución justa en caso de obra mal ejecutada.

En los casos de demanda por obra mal realizada, es fundamental comprender los aspectos legales y las responsabilidades de los distintos actores involucrados en la construcción. A continuación, se explorarán la legislación aplicable y las normativas relevantes, así como las responsabilidades de cada uno:

Legislación aplicable y normativas relevantes

En España, existen diversas leyes y normativas que regulan la construcción y establecen los estándares de calidad y seguridad. Algunas de las leyes más relevantes incluyen:

• Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): Esta ley establece los derechos y obligaciones tanto de los promotores y constructores como de los propietarios de las viviendas. Contempla aspectos relacionados con la planificación, ejecución y control de las obras.
• Código Técnico de la Edificación (CTE): El CTE establece los requisitos básicos de calidad y seguridad que deben cumplir los edificios en España, abarcando aspectos como la resistencia estructural, seguridad en caso de incendio, salubridad, ahorro de energía y accesibilidad.
• Normas y reglamentos municipales: Cada municipio puede contar con regulaciones adicionales que complementan las leyes y normativas estatales, adaptándose a las particularidades locales.

Responsabilidades de los distintos actores en la construcción

En casos de obra mal hecha, las responsabilidades pueden variar según el rol desempeñado por cada actor involucrado en el proceso constructivo. Algunas de las responsabilidades más comunes son:

• Promotor: El promotor es responsable de contratar a profesionales cualificados, cumplir con la legislación vigente, coordinar la ejecución de la obra y velar por la calidad del proyecto.
• Constructor: El constructor es responsable de llevar a cabo la obra de acuerdo con el proyecto y las normativas correspondientes, utilizando materiales de calidad y siguiendo técnicas y estándares adecuados.
• Arquitecto y aparejador: Estos profesionales tienen la responsabilidad de diseñar, supervisar y controlar la ejecución de la obra, asegurando el cumplimiento de las normativas y velando por la calidad y seguridad de la construcción.
• Subcontratistas y proveedores: Aquellos que realizan trabajos específicos o proveen materiales durante la construcción también tienen responsabilidades en cuanto a la calidad de su trabajo o productos suministrados.

Es importante tener en cuenta que las responsabilidades pueden variar en función de las circunstancias específicas de cada caso. Ante una obra mal hecha, es relevante contar con un perito de obra experto que pueda evaluar y determinar las responsabilidades involucradas, respaldando así el proceso de reclamación correspondiente.

Proceso de peritaje y elaboración de informes periciales

Los peritos expertos en reformas desempeñan un papel fundamental en el ámbito judicial cuando se trata de casos de obra mal hecha. Su labor se centra en la realización de un peritaje de obras de construcción, un proceso que implica una minuciosa inspección de la construcción defectuosa.

Durante esta etapa del peritaje técnico de obra, el perito de obra analiza detalladamente los daños y perjuicios por obras mal ejecutadas, utilizando herramientas y técnicas especializadas. 

Posteriormente, el perito judicial especialista en construcción elabora un informe pericial a partir del análisis de la reforma, que documenta de manera rigurosa los hallazgos y conclusiones obtenidos durante la investigación. Este informe será utilizado como evidencia en el proceso legal y/o en la resolución del conflicto.

Perito de obra civil judicial vs. Perito de parte en casos de obra mal hecha

En el ámbito judicial y pericial, existen dos tipos de perito de obra civil que pueden intervenir en casos de obra mal hecha: el perito judicial y el perito de parte. 

El perito judicial es designado por el juez y su objetivo principal es ofrecer un testimonio imparcial y objetivo basado en su conocimiento técnico y experiencia. 

Por otro lado, el perito de parte es un perito de obra civil, contratado por una de las partes involucradas en el conflicto y defiende los intereses de su cliente. Ambos tipos de peritos tienen la responsabilidad de realizar un análisis exhaustivo de los defectos presentes en la obra y elaborar informes periciales sólidos que respalden sus conclusiones para la reclamación obra con malos acabados, siempre desde la completa y absoluta imparcialidad, independientemente de que este haya sido contratado por una de las partes.

Los informes periciales por mala ejecución de obras serán fundamentales para resolver el litigio de manera justa y equitativa.

Documentación y pruebas necesarias para respaldar la reclamación

Para respaldar una reclamación obras mal ejecutadas, es fundamental contar con una documentación completa y detallada. A continuación, se presentan algunas recomendaciones sobre la documentación y pruebas necesarias:

• Recopila todos los contratos, facturas, presupuestos y cualquier otro documento relacionado con la obra. Estos documentos servirán como evidencia y referencia.
• Realiza un inventario exhaustivo de los defectos y daños presentes en la construcción. Toma fotografías detalladas y anota todas las observaciones relevantes.
• Guarda cualquier comunicación escrita o electrónica relevante con los responsables de la obra. Esto incluye correos electrónicos, cartas o mensajes de texto.
• Solicita declaraciones o testimonios de testigos presenciales que puedan respaldar tus argumentos.

Plazos a tener en cuenta y opciones para solucionar el problema

Es importante tener en cuenta los plazos legales para iniciar una demanda por obras defectuosas. Aquí se presentan algunos consejos y opciones para solucionar el problema:

• Asegúrate de conocer los plazos de prescripción establecidos por la ley para presentar una reclamación. No esperes demasiado tiempo, ya que podrías perder el derecho a reclamar obra mal hecha.
• Considera la posibilidad de negociar una solución amistosa con los responsables de la obra antes de emprender acciones legales. Esto puede implicar acuerdos de reparación, compensación o reembolso.
• Si no logras resolver el problema de manera amistosa, consulta con abogados especialistas en reformas y en construcción para evaluar las opciones legales disponibles y determinar la mejor estrategia de reclamación.
• Prepara de manera adecuada y con antelación todos los documentos y pruebas necesarios para presentar una demanda de reformas, en caso de que sea necesario.

Si uno encuentra anomalías y deficiencias tras contratar un servicio de construcción o reforma, puede encontrarse en un terreno inseguro. Las desviaciones presupuestarias frecuentes, la aparición de cargos extra imprevistos, una supervisión de la obra insuficiente por parte de la dirección facultativa, el uso de materiales distintos a los estipulados en la propuesta inicial y otros problemas podrían culminar con el abandono de la obra por parte del constructor, dejando al contratante en una posición desconcertante.

Ante un escenario tan caótico, se debe solicitar la guía de un abogado antes de emprender cualquier acción legal contra el constructor. El abogado debe revisar detenidamente los contratos firmados con todos los profesionales involucrados en la obra para anticipar las posibles consecuencias legales que podría tener dicha acción.

Informe pericial del estado actual de la obra

Tras la paralización de la obra y la rescisión de los contratos, es imprescindible evaluar el estado actual de la obra. Esto implica la realización de un informe pericial por parte de un perito de obras para analizar qué tareas se han realizado, si se han ejecutado adecuadamente y si se han utilizado los materiales especificados o aprobados por escrito, además de identificar aquellos trabajos solo parcialmente completados.

Este informe pericial permitirá determinar si hay sumas pendientes de pago al contratista o si, por el contrario, es apropiado solicitar el reembolso de los anticipos realizados por trabajos no realizados.

No obstante, se pueden presentar complicaciones cuando existen partidas solo parcialmente ejecutadas. En estos casos, y si no existe un desglose completo del precio de la partida con los precios de los materiales y la mano de obra, el perito judicial de obras tendrá que establecer estos precios para poder evaluar lo que realmente se ha ejecutado.

Para ello, el perito de obra mal hecha hará uso de su experiencia y conocimiento del mercado, recurriendo a las bases de precios, catálogos y publicaciones especializadas que tenga a su disposición.

Lo mismo sucede si la obra se ha contratado con un presupuesto genérico, sin desglose de precios en partidas, o con precios globales para capítulos completos. Este escenario es habitual en pequeñas reformas de viviendas o en obras de cierta magnitud en zonas rurales, como la construcción de una vivienda unifamiliar.

En estos casos, el perito de obra mal hecha deberá asignar un precio unitario a todas las partidas de obra ejecutadas. Al final, obtendrá una valoración económica de las obras realizadas, la cual se comparará con las cantidades ya pagadas al contratista para determinar si hay algún monto pendiente o si, por el contrario, se debe solicitar un reembolso.

Es lógico que las partidas mal ejecutadas se valorarán a un precio inferior o, en algunos casos, no se valorarán en absoluto. A menudo, será necesario realizar investigaciones para descubrir elementos que ya están ocultos, o realizar pruebas específicas (por ejemplo, extraer muestras de hormigón y analizarlas en un laboratorio).

Como se puede ver, es una situación complicada a la que nadie querría llegar. Para evitarlo, recomendamos a quien quiera realizar una reforma en su vivienda, que desconfíen de ofertas económicas sospechosamente bajas o basadas en presupuestos excesivamente genéricos.

La investigación realizada por los peritos arquitectos de viapericial.com se plasmará en el Informe Pericial de obra. Este es un documento con validez jurídica y con garantía técnica que será crucial durante los procesos de reclamación por obras mal ejecutadas.